來源丨不良資產(chǎn)行業(yè)觀研綜合

不久前，有消息稱新世界發(fā)展在前幾日致函其借款的銀行機(jī)構(gòu)，申請對違反相關(guān)銀行貸款契約，進(jìn)行責(zé)任的豁免。

股債雙殺

市場消息稱，新世界發(fā)展向銀行發(fā)信，尋求就違反財務(wù)指標(biāo)取得豁免，而違反原因?yàn)閮糌?fù)債占資產(chǎn)比率超過100%。

據(jù)新世界回應(yīng)稱，網(wǎng)絡(luò)上流傳一些關(guān)于公司的不實(shí)的猜測和謠言，重申公司全面遵守所有披露要求，并向投資者和公司股東提供及時和適當(dāng)?shù)南?，集團(tuán)將一如以往，致力執(zhí)行現(xiàn)有的公司策略。

但受此消息影響，新世界發(fā)展還是迎來股債雙殺。

債市方面，12月18日，新世界發(fā)展發(fā)行的部分永續(xù)債進(jìn)一步下跌。

本周已經(jīng)累計下跌了12%，跌勢目前還沒得到有效遏制，估計還有下跌的空間。這種持續(xù)的跌幅，在新世界發(fā)展的歷史上，還是比較罕見的，本身新世界發(fā)展的股價已經(jīng)在前期調(diào)整了不少了。

其中，新世界發(fā)展票息4.125%的永續(xù)債報價每1美元下跌5.8美分至40.3美分，周二下跌4.5美分，邁向歷史最低水平。

此外，新世界發(fā)展2030年到期、票息4.5%的債券跌4.7美分至57美分左右，本周下跌約18%，邁向2023年8月以來的最低水平。

股市方面，新世界發(fā)展的港股股價已連續(xù)六個交易日下跌，累計跌幅超過20%。

12月19日，該公司股價繼續(xù)低開，截至收盤報5.18港元/股，下跌1.71%，盤中股價最低觸及5.05港元，創(chuàng)下2016年2月份以來的新低。

近年來，新世界發(fā)展算是港資房企里面，比較投資策略比較激進(jìn)的一家了。對外投資不在少數(shù)，其財務(wù)杠桿也被資本市場所關(guān)注，在之前的地產(chǎn)周期之中，新世界發(fā)展成功抄底成功了多次周期，吃到了多次發(fā)展的紅利。在香港頭部房企之中高于長實(shí)集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)等。

接連出售旗下資產(chǎn)

新世界發(fā)展成立于1970年，于1972年在香港上市。主要業(yè)務(wù)包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及投資及/或經(jīng)營酒店及其他策略性業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)遍佈大中華，特別是在粵港澳大灣區(qū)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新世界發(fā)展的控股股東為周大福企業(yè)有限公司，持股比例為41.11%，公司實(shí)際控制人為鄭氏家族。

受房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境影響，新世界發(fā)展也未能避免業(yè)績虧損，公司股價也開始一路下挫。在此情形下，新世界也曾表示，公司未來會繼續(xù)著力削債，也會研究出售資產(chǎn)，但無意贖回永續(xù)債，亦不會延遲派發(fā)永續(xù)債息。

今年以來，新世界發(fā)展在多重壓力下數(shù)次出售旗下資產(chǎn)。

3月，新世界發(fā)展與華懋集團(tuán)簽訂商用物業(yè)買賣協(xié)議，新世界發(fā)展將向華懋集團(tuán)出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權(quán)益，總現(xiàn)金代價為40.2億港元，涉及商用物業(yè)總面積約63萬平方英尺，包含1000個車位的停車場。

6月，新世界發(fā)展向關(guān)聯(lián)方出售天得發(fā)展有限公司的30%股權(quán)，涉及一棟43層高辦公大廈（即深圳前海周大福金融大廈）及停車場，公司據(jù)此獲益約1.13億港元。

新世界發(fā)展曾在公告中表示，自2019年下半年以來，公司一直在積極出售非核心資產(chǎn)，作為其去杠桿化策略的一部分，且公司計劃截至2024年6月30日實(shí)現(xiàn)不少于80億港元的非核心資產(chǎn)出售目標(biāo)。

9月，新世界發(fā)展宣布與鄭志剛?cè)Y擁有的公司AC Group Limited簽訂出售合約，向后者出售五家關(guān)聯(lián)K11公司股份，總價格約為6000萬港元，這些公司主要運(yùn)營管理K11品牌物業(yè)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。同時，買賣雙方授權(quán)協(xié)議及商標(biāo)許可協(xié)議，涉及價格1.5億港元。上述全部出售事項(xiàng)總代價約2.1億港元。

11月28日，新世界發(fā)展公告出售NEW WORLD SPORTS DEVELOPMENT LIMITED全部股權(quán)及轉(zhuǎn)讓相關(guān)待售貸款，代價約為4.17億港元，該交易涉及的資產(chǎn)為香港啟德體育園。

頻頻出售資產(chǎn)，與新世界目前緊張的流動性有關(guān)系。

2024財年，新世界有息債務(wù)1516.5億港元，銀行貸款占比83.55%，短債規(guī)模為416.3億港元，銀行貸款占比接近100%，主要往來銀行包括中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行（香港）、交通銀行、東亞銀行、中國建設(shè)銀行（亞洲）、招商銀行、東方匯理銀行等。

期末，新世界可動用資金462.7億港元，現(xiàn)金短債比僅為1.11，債務(wù)凈額與權(quán)益比率為55%。

同時，經(jīng)營性現(xiàn)金凈額從去年同期的109.7億港元，跌到了3.38億港元。經(jīng)營性現(xiàn)金流惡化之外，物業(yè)發(fā)展收入也出現(xiàn)大幅度下滑，由273.12億港元跌到162.66億港元。

兩度換帥

新世界發(fā)展的管理層，近期以來也進(jìn)入了動蕩期，比如兩個月兩度換帥。

11月29日新世界任命了新的行政總裁，黃少媚女士。之前的行政總裁馬紹祥，從接替太子爺鄭志剛到卸任，只用了兩個月的時間。

目前黃少媚獲委任為新世界發(fā)展行政總裁，并繼續(xù)擔(dān)任現(xiàn)職務(wù)，全面負(fù)責(zé)公司在香港與內(nèi)地的業(yè)務(wù)，向新世界發(fā)展董事會主席鄭家純匯報。

繼9月底鄭家純長子鄭志剛辭任公司行政總裁職務(wù)以來，彼時接任鄭志剛的馬紹祥僅任職兩個月，而其當(dāng)時與新世界發(fā)展訂立的固定任期為三年。

對此，新世界發(fā)展方面對媒體表示，馬紹祥辭任新世界發(fā)展執(zhí)行董事兼行政總裁職務(wù)是出于其個人原因。新上任的黃少媚將由管理團(tuán)隊中特定領(lǐng)域的專業(yè)人員支持，就公司的香港和內(nèi)地業(yè)務(wù)分別成立一個運(yùn)營委員會，為業(yè)務(wù)運(yùn)營及管理方向制定可執(zhí)行的計劃。

在鄭志剛的一系列辭職的當(dāng)日，新世界發(fā)展也公開了一份20年來首虧的業(yè)績。9月26日，新世界發(fā)展披露的業(yè)績公告顯示，截至2024年6月30日止年度營收357.82億港元，同比減少34.42%；毛利128.49億港元，同比減少21.87%。值得注意的是，新世界發(fā)展出現(xiàn)了20年來的首次虧損，該年度虧損達(dá)到171.26億港元。

（轉(zhuǎn)自：不良資產(chǎn)行業(yè)觀研）