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　　華夏時報記者? 李凱旋? 北京報道

　　北京CBD???李凱旋/攝

　　很長一段時間以來，北京的寫字樓都處于空置率上漲、價格下跌的狀態(tài)。一方面，企業(yè)減少租賃面積、縮減成本，導(dǎo)致寫字樓市場需求不足，業(yè)主陷入“價格戰(zhàn)”。另一方面，北京寫字樓市場不斷有新項目入市，間接推升了空置率。《華夏時報》記者注意到，2024年，北京寫字樓市場供應(yīng)的擴充步伐明顯放緩，供應(yīng)量同比下降74%。

　　不過，北京商業(yè)地產(chǎn)的“價格戰(zhàn)”已經(jīng)從寫字樓市場蔓延至倉儲物流市場。機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，北京寫字樓空置率仍在21%的高位，且超甲級寫字樓空置率持續(xù)走高，租金跌幅也高于市場平均值。而天津、北三縣則與北京倉儲物流市場搶奪需求，使得北京倉儲物流市場年內(nèi)凈吸納量首次出現(xiàn)負值。

　　寫字樓新增供應(yīng)明顯減少

　　世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，北京新增寫字樓供應(yīng)總量僅為19.2萬平米，同比降幅達到74%。值得關(guān)注的是，搬遷需求仍是北京寫字樓市場的主要需求。2024年，北京全年寫字樓新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易則是持續(xù)增加，占全面新租面積的80%，占比再次突破歷史紀錄。

　　同時，得益于國有以及頭部企業(yè)的多筆大面積成交落位，以及退租數(shù)量同比回落，2024年，北京寫字樓凈吸納量達到34萬平米，帶動空置率在年末同比下降0.7個百分點至21.0%。值得關(guān)注的是，在此輪行情中，超甲級寫字樓的表現(xiàn)可以說是“墊底”。

　　根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年，甲級寫字樓市場貢獻凈吸納總量的81%，新興區(qū)域、中關(guān)村、望京等科技中心去化表現(xiàn)位居前列。但CBD、金融街、燕莎、王府井等區(qū)域則因部分金融、科技醫(yī)藥企業(yè)整合至自用樓宇或者縮減面積，空置率持續(xù)走高。

　　租金方面，北京寫字樓延續(xù)以價換量的局面，且租金降幅進一步擴大。數(shù)據(jù)顯示，2024年年末，全市平均租金為256.6元/平米/月，年度累計跌幅達到10.7%。而超甲級寫字樓租金降幅最為明顯，金融街、王府井、CBD等區(qū)域租金全年跌幅高于市場平均。

　　“2025年，北京辦公樓市場僅有兩個新項目入市，帶來總計24萬平米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復(fù)雜多變的環(huán)境下，租戶的房地產(chǎn)策略目標更融合、多元，業(yè)主針對不同的需求創(chuàng)新解決方案則有助于增加租戶粘性?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問及交易服務(wù)部辦公樓、租戶負責(zé)人袁慧對《華夏時報》記者表示。

　　倉儲物流市場全年凈吸納量首次出現(xiàn)負值

　　《華夏時報》記者注意到，商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)幾乎聯(lián)動，租賃需求下滑也出現(xiàn)在了倉儲物流市場。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，北京倉儲物流項目全年合計放量33.2萬平米。但是，因高新電子及醫(yī)藥類企業(yè)回流至自用園區(qū)導(dǎo)致制造業(yè)需求有所下滑，全年凈吸納量歷史首次出現(xiàn)負值，為-9.3萬平米。

　　截至2024年年末，北京倉儲物流市場空置率穩(wěn)定在24.4%的歷史高位，平均租金則是連續(xù)兩年下跌至50.8元/平米/月，年內(nèi)跌幅同比達到9.2%。值得關(guān)注的是，北三縣、天津等市場開始與北京搶奪需求，價格戰(zhàn)已然打響。

　　數(shù)據(jù)顯示，廊坊持續(xù)發(fā)力“以價換量”，全年凈吸納量攀升至歷史高點，為85.5萬平米。截至2024年年末空置率更是同比下降了12.1個百分點，達到近三年半以來的最低水平。天津倉儲物流市場2024年凈吸納量則是達到71.7萬平米，創(chuàng)下歷史記錄，同比增幅為125%。同時，天津空置率全年穩(wěn)步下行，同比下降5.1個百分點至28.2%。

　　值得一提的是，2025年，北京倉儲物流市場還將迎來新增供應(yīng)潮，預(yù)計將有超過150萬平米的新增高標倉儲設(shè)施在非核心市場交付，絕大部分將落地平谷馬坊區(qū)域。近期，北京發(fā)布了有效降低全社會物流成本實施方案的文件。文件指出，為持續(xù)優(yōu)化運輸結(jié)構(gòu)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，推動現(xiàn)代物流高質(zhì)量發(fā)展，將加快推進四大物流基地轉(zhuǎn)型升級，探索“產(chǎn)業(yè)集群+物流園區(qū)”協(xié)同發(fā)展新模式。

　　世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，上述新措施將有利于引導(dǎo)倉儲需求提質(zhì)升級并加速高標倉的去化，緩解未來長期的市場壓力。

　　大宗交易火熱

　　商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)的走弱的另一面則是北京大宗交易的火熱。盡管市場表現(xiàn)不佳，但越來越多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)涌入市場，以及買賣雙方價格預(yù)期進一步收窄，使得各板塊的資本化率持續(xù)走高，對交易達成起到了明顯的促進作用。

　　2024年四季度，北京一棟位于西城的辦公樓成交，總價達到28億元。全年來看，北京大宗交易自用買家交易金額占比同比下滑，而機構(gòu)投資者占比則由此前的24%上升至51%。除了物業(yè)投資之外，購置辦公自用、股權(quán)增持等也是機構(gòu)投資者重要的交易方式。

　　世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，北京大宗交易共有46筆，總金額為372.6億元，同比增長12%。世邦魏理仕方面表示，2024年北京大宗交易同比穩(wěn)步增長，使得市場對北京優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動性有更多期待，尤其是零售物業(yè)、工業(yè)物流、保障租賃住房、養(yǎng)老公寓等可以通過公募REITs退出的底層資產(chǎn)。

　　“2024年，北京市政府發(fā)布了多項城市更新政策，對土地使用權(quán)延期、工業(yè)用地增容等活動的價款補繳要求有了更清晰的界定，這將有望推動2025年核心型、增值型投資需求?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)投資及市場部負責(zé)人李浩（金麒麟分析師）對《華夏時報》記者表示。??